意想不到的后果:NAR裁决将如何改变合作补偿做法
1美元.去年10月，全美房地产经纪人协会(National Association of REALTORS®)被判780亿美元罚款，这一判决给整个住宅房地产行业带来了冲击波. Sitzer/Burnett v. 全国房地产经纪人协会等，包括罗盘公司.， EXP World Holdings Inc.Redfin Corp ..Weichert Realtors、United Real Estate、Howard Hanna Real Estate Services和Douglas Elliman Inc .., 声称nar的“参与规则”和“合作补偿”做法迫使卖房者向买方代理支付过高的佣金. 在判决后几小时内, 该案件的原告律师以同样的指控对另一批公司提起了单独的集体诉讼.
Anywhere房地产公司.科德威尔银行(Coldwell Banker)的母公司也在10月初同意支付83美元.500万美元用于解决两起集体诉讼，并彻底改革其佣金政策. RE/MAX控股有限公司. 分别同意支付5500万美元. 从那时起, 随着经纪公司努力应对上诉程序和改革现有佣金做法，住宅房地产市场一直处于动荡之中.
许多人问我们，这些裁决是否以及如何影响商业赔偿惯例，以及这些裁决将产生何种总体影响. 要回答这个问题, 我们认为，了解住宅和商业业界的不同观点和做法是很重要的, 在某种程度上, 影响了这个决定及其结果.
多种官方直营bbin服务
多重官方直营bbin服务或“MLS”, 是作为一种共享住宅房地产官方直营bbin信息的方式而创建的. 它们是市场官方直营bbin信息的单一来源, 消费者很容易获得这些信息.
MLS的创建通过提供所有属性的平等暴露，使竞争环境变得公平. 经纪人邀请其他经纪人合作销售，以换取保证的赔偿权利. 这对卖家有利，因为他们增加了对房产的曝光率，对买家有利，因为他们可以平等地接触到所有的房源, 从而最小化排他性实践的风险, 有意或无意.
市场的影响
在任何给定时间, 外部影响可以影响需求, 然后是的值, 房地产. 当前市场受到疫情和利率上升的影响. 住宅地产, 房价上涨和库存有限等其他因素也产生了影响. 随着需求超过供应，越来越少的房主官方直营bbin, 市场变成了卖方市场.
在2008年经济大衰退期间, 房地产价值大幅下跌, 而且供大于求, 这导致了买方市场.
随着经济停滞, 商业地产的价值也受到了影响, 商业地产业主变得非常积极地向买家和租户代表经纪人提供更高的佣金，以获得更多的物业曝光率.
直到今天, 这种做法在商业房东的情况下继续，以增加曝光率，减少在市场上的时间.
市场上的优势会周期性地变化, 根据具体情况给予买方或卖方感知上的优势.
价值感知
对合作赔偿的实践及其合法性的思考, 了解这些市场影响如何影响对价值的看法是很重要的.
当需求超过供给时, 为卖家介绍一个合格的买家提供佣金似乎没什么价值, 在一个可能被卖家饱和的市场上，反之亦然.
住宅房地产代表和商业房地产代表的感知价值的差异也源于这样一个事实，即消费者往往把重点放在购买价格上，而可能不会考虑交易的复杂性或细微差别.
在商业地产中，客户通常是企业或投资者. 就像企业会为法律或会计服务付费一样, 它还将经纪人的建议视为一种专业服务，他们从中发现了价值，并愿意为此付费.
商业赔偿实务
因为商业地产没有集中的挂牌服务, 消费者更依赖于利用买方经纪人的服务.
因为没有保证赔偿的权利, 费用由经纪人协商，或在逐笔交易的基础上与报价一起提交，卖方或业主不能保证他们会向买方经纪人支付费用.
相反，官方直营bbin代理可能会提出与买方经纪人分享一部分费用. 如果没有合作经纪人, 官方直营bbin代理将保留全部费用，并担任双重代理.
双重代理
MLS的创建, 除了增加能见度, 也减少了双重代理的频率. 虽然代理人被允许扮演双重代理人, 如果以这种身份行事，谈判的动态就会发生变化. 不仅是没有代表的买家通常会要求官方直营bbin代理来引导他们完成整个过程, 但代理商也必须在促进报价和不提供市场建议之间保持良好的平衡. 在这些情况下, 通常需要更长的时间来建立买家的信任, 拖延提出报价的时间, 而且可能会扩大买方和卖方预期之间的差距.
有两个经纪人参与交易可以增加买家的信心，减少他们的决策时间. 有一个合作的经纪人可以创造一个更公平的情况，因为两个经纪人都可以保持他们对客户的信托责任, 接受独立客观的市场意见, 两党都可以放心，他们得到了公平的代表.
意想不到的后果
由于商业地产没有集中官方直营bbin服务，也没有补偿权保障, 商业地产所有者发现，激励合作的经纪人是有价值的, 我们预计对商业地产补偿做法的影响将基本保持不变. 也就是说, 在某些情况下，如果房东或卖家没有付款，租客和买家可能不得不赔偿他们的代表.
另外, 一旦尘埃落定，全国房地产经纪人协会®和住宅经纪公司对MLS和各自的补偿做法做出改变, 住宅消费者可能会面临意想不到的后果.
第一个, 官方直营bbin渠道可能会受到影响，因为券商与市场分享官方直营bbin信息的方式可能受到限制. 这可能导致更多的内部交易, 更多的时间在市场上, 或者，由于来自买家的竞争减少，卖家的出价可能会降低. 它还可能导致双重机构的增加，从而稀释每一方的代表性. 排他性做法的风险也可能增加.
一些卖方会发现补偿买方经纪人是有价值的，而另一些则不需要. 购房者可能会被要求与买方代理签订合同，以获得他们的服务，并支付费用或承担没有代表的购买风险.
结果将根据具体情况而有所不同. 贷款人可能同意将买方中介费纳入融资金额, 然而, 如果没有发生, 我们可能会看到房价下跌，因为买家可能负担不起首付和买家中介费.
最后, 也许是所有情况中最有害的, 对许多人来说，拥有住房的梦想可能变得越来越难以实现吗. 买家可能需要准备好支付更多的预付款来补偿买家经纪人的服务，或者将这笔费用纳入他们的融资中，最终降低他们的购买力.
